معدلات الرهن العقاري تزيد عن 7% وتتجه نحو الارتفاع، وسوق الإسكان لا تزال مجمدة، والعديد من المشترين مضربون مع بقاء الأسعار مرتفعة للغاية

إيف هنا. آسف، وعلى الأقل حتى يلين بنك الاحتياطي الفيدرالي، مما يؤدي إلى تفاقم حالة سوق الإسكان في الولايات المتحدة، ويقوض تشجيع إدارة بايدن على حالة الاقتصاد. يتعرض العديد من الأشخاص إلى البيع الإلزامي القريب: الوفاة، والطلاق، والعجز (انخفاض الدخل مما يجعل المنزل غير قادر على تحمل تكاليفه)، والانتقال المرتبط بالعمل. هذا ليس مجرد إزعاج ولكنه قد يلحق الضرر بأي شخص تم القبض عليه بمنزل لا يمكنه بيعه أو بيعه بشكل جيد. على سبيل المثال، تعتبر ماونتن بروك بولاية ألاباما معزولة إلى حد ما عن ظروف السوق بسبب وجود نظام مدارس عامة مصنف ضمن أعلى 1% من الولايات المتحدة وأسعار المساكن المعقولة جدًا مقارنة بدخل الأثرياء المحليين. استغرق المنزل المجاور لمنزلنا، والذي كان منزلًا محدثًا، على عكس منزل والدتي، 60 يومًا وتخفيضين في السعر للبيع، وكان الأخير بخصم يزيد عن 7٪ من السعر الأصلي المطلوب. تخيل كيف يترجم هذا الآن، سواء في الأسواق الأقل حماية أو الزيادة الإضافية في أسعار الفائدة على الرهن العقاري.

هل لدى القراء مشاهدات؟ فهل توجد جيوب في الولايات المتحدة حيث لا تزال المنازل تباع دون الكثير من التنازلات في أسعار البائع، ولنقل بسبب ارتفاع الطلب من المشترين (مثل قيام شركة كبرى بنقل عملياتها إلى هناك)؟ بعد كل شيء، العقارات دائما محلية….

بقلم وولف ريختر، محرر وولف ستريت. نشرت أصلا في شارع وولف

كل هذا منطقي، ولكن لماذا لا تزال هناك أي مبالغ نقدية في حين يمكن للناس سحب النقود عبر HELOCs، دون خسارة رهن عقاري بنسبة 3٪؟

وتستمر معدلات الرهن العقاري في الارتفاع من أدنى مستويات الهوس بتخفيض أسعار الفائدة. ارتفع متوسط ​​سعر الفائدة الثابت على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى 7.13% في الأسبوع الأخير، وهو أعلى مستوى منذ أوائل ديسمبر، وفقًا لجمعية المصرفيين للرهن العقاري اليوم، حيث ارتفع عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات من جديد وسط تراجع بنك الاحتياطي الفيدرالي القوي عن خططه الائتمانية. رؤى خفض أسعار الفائدة في شهر ديسمبر بعد أن رفع التضخم المفترض رأسه القبيح مرة أخرى.

ارتفع مقياس ماجستير إدارة الأعمال لمتوسط ​​سعر الفائدة الثابت على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا بمقدار 37 نقطة أساس من أدنى مستوى لهوس خفض الفائدة البالغ 6.76٪ في أوائل يناير:

لا تزال ترتفع. تجاوز المقياس اليومي، الذي أصدرته Mortgage News Daily، والذي يقود المعركة ببضعة أيام، 7.13% قبل أسبوع ووصل إلى 7.50% أمس، وهي أعلى المعدلات منذ منتصف نوفمبر عندما كان هوس خفض أسعار الفائدة عمره أسبوعين. اليوم وصل إلى 7.43%. وفي نهاية شهر أكتوبر، وصل هذا المقياس إلى نسبة 8% لمدة يوم واحد.

سوق الإسكان لا تزال مجمدة لأن الأسعار لا تزال مرتفعة للغاية

وكانت طلبات الرهن العقاري لشراء منزل تتأرجح بالقرب من أدنى مستوياتها القياسية التي سجلتها في نوفمبر/تشرين الثاني، ثم مرة أخرى في فبراير/شباط، وفقاً للبيانات التي تعود إلى عام 1995. ولم يستمر الارتفاع البسيط اللطيف بعد العطلات خلال الأيام الأخيرة من هوس خفض أسعار الفائدة إلا لبضعة أيام فقط. أسابيع، على الرغم من أنها خلقت كل أنواع الضجة، ولم تتزحزح كثيرًا عن أدنى مستوياتها القياسية.

وهذا هو مدى انخفاض طلبات الرهن العقاري لشراء منزل مقارنة بنفس الأسبوع في السنوات السابقة – وهي علامة على أن سوق الإسكان لا يزال مجمداً لأن الأسعار لا تزال مرتفعة للغاية. في حين أن العديد من البائعين المحتملين ما زالوا يعتقدون أن هذا أيضًا سوف يمر، فقد أضرب العديد من المشترين المحتملين:

• من 2023: -10%
• من 2022: -43%
• من عام 2021: -51%
• من 2019: -48%

يخبرنا المستوى المنخفض لطلبات الرهن العقاري لشراء منزل أن مبيعات المنازل القائمة ستستمر في التراجع على طول المستويات المنخفضة التي كانت سارية منذ أكثر من عام:

طلبات الرهن العقاري لإعادة تمويل المنزل كان يتأرجح على طول أدنى مستوياته التاريخية لمدة 18 شهرًا. لقد شهدوا طفرة هائلة خلال حقبة أسعار الفائدة على الرهن العقاري التي تراوحت بين 2.5% و3.0%، ومع بدء معدلات الرهن العقاري في الارتفاع في خريف عام 2021، عندما بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في التحول من التضخم الهائج إلى مجرد “مؤقت” إلى التضخم الأسرع. ارتفاع أسعار الفائدة منذ عقود وأكبر QT على الإطلاق. وشهد سوق الرهن العقاري هذا الأمر وارتفعت أسعار الفائدة من هذه المستويات المنخفضة القياسية، وبدأت أسعار الفائدة في الانخفاض.

وفي آخر أسبوع من إعداد التقارير، انخفض معدل إعادة التمويل بنسبة 66% عن نفس الأسبوع من عام 2019، وبنسبة 84% عن نفس الأسبوع من عام 2021.

لماذا لا يزال هناك أي إعادة صرف النقود؟ لأن الناس لا يعرفون عن HELOCs؟

اختفت عمليات إعادة التمويل غير النقدية بالكامل تقريبًا مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري، كما كنت تتوقع.

ولكن كما لا تتوقع، لا تزال هناك عمليات سحب نقدي، على الرغم من انخفاض حجمها. وذلك بحسب بيانات مركز الإسكان AEI.

تمثل عمليات سحب الأموال (الخطوط البنية) جميع المراجع تقريبًا لأكثر من عام. انتهت عمليات إعادة الصرف غير النقدي، باللون البني الصلب، بشكل أساسي (الرسم البياني والبيانات عبر مركز الإسكان التابع لـ AEI):

وهو أمر محير. هذا لا معنى له. إذا كان لدى الأشخاص ما يكفي من الأسهم في منازلهم للحصول على إعادة تمويل نقدي، فيمكنهم بدلاً من ذلك الحصول على HELOC مقابل مبلغ السحب النقدي. إذا كانوا بحاجة إلى 100000 دولار لتمويل حالة طوارئ كبيرة، أو يريدون 100000 دولار لتمويل شركة ناشئة تعتمد على الرهان على المزرعة أو مقامرة بالعملات المشفرة، فلماذا لا تحصل على HELOC بمبلغ 100000 دولار بفائدة 7٪ وتحتفظ برهن عقاري قديم بنسبة 3٪ بقيمة 500000 دولار؟ سيوفر الكثير من المال عند الحصول على رهن عقاري جديد بنسبة 7% بقيمة 600000 دولار.

لقد ارتفعت أرصدة HELOC، لذا يتبع بعض الأشخاص هذه الإستراتيجية. ولكن لماذا لا يزال هناك أي صرف نقدي على الإطلاق؟ ومن المفترض أن تنخفض إلى ما يقرب من الصفر، منطقيًا، مع أخذ HELOCs مكانها. ربما لأن الناس لا يعرفون عن HELOCs؟ أو لأن الناس لا يستطيعون القيام بالرياضيات؟

أرصدة HELOC ظلت منخفضة، ولكن بعد انخفاضها لمدة 13 عامًا من الذروة التي بلغتها في عام 2009، عادت إلى الارتفاع في عام 2022 عندما بدأت معدلات الرهن العقاري في الارتفاع ومع بدء انخفاض أسعار الفائدة على القروض العقارية. منذ هذا الانخفاض في الربع الأول من عام 2022، وحتى الربع الرابع من عام 2023، زادت أرصدة HELOC المستحقة بمقدار 43 مليار دولار، وفقًا لبيانات بنك الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك.