المدن الأمريكية تكافح من أجل الوظائف الشاغرة: سانت لويس في حلقة الموت، ونيويورك تتطلع إلى تحويلات سكنية
لقد توقفت سوق المكاتب في مدينة نيويورك مع بقاء معدل الشواغر عند مستوى قياسي، وأفضل أمل للتحسن في المستقبل القريب يعتمد على ما إذا كان الحاكم والهيئة التشريعية قادران على الاتفاق على تشريع لتسريع تحويل المساحات المكتبية إلى مساكن.
وتظهر التقارير الصادرة في الأسبوع الماضي عن الشركات العقارية الكبرى في المدينة أن 20٪ من المساحات المكتبية البالغة 463 مليون قدم مربع في مانهاتن فارغة. و5% أخرى هي ما يسمى بمساحة الإيجار من الباطن، أي إما أنها مشغولة ولكن متاحة لمن يريد أن يأخذها من يد المستأجر أو فارغة ولكن الإيجار يدفعها المستأجر حتى انتهاء عقد الإيجار.
هناك بعض علامات التحسن في وسط المدينة، لكن معدل الشواغر لا يزال مرتفعا والإيجارات منخفضة، والوضع أسوأ بكثير في أماكن أخرى من البلدة.
وقال مايكل سلاتري، مدير الأبحاث في شركة سي بي آر إي العقارية: “هناك وسط المدينة، ثم هناك كل شيء آخر”. “هناك جيوب بدأت بالتعافي. لدى بارك أفينيو معدل توافر مكون من رقم واحد.
ويستمر سوق المكاتب الضعيف في إعاقة اقتصاد المدينة، على الرغم من عودة إجمالي الوظائف إلى مستوى ما قبل الوباء. على المدى الطويل، من المتوقع أن تخفض المدينة قيمة العديد من المباني المكتبية، مما قد يكلف المدينة مليار دولار من عائدات الضرائب، وفقًا لمراقب المدينة براد لاندر. وعلى الرغم من أهمية مبلغ المليار دولار، إلا أنه يمثل حوالي 1% فقط من الميزانية بأكملها.
وفي حين أن معدل الشواغر الإجمالي البالغ 20.1% في نهاية الربع الأول ظل عند مستوى قياسي، وفقًا لـ CBRE، فإن الأرقام في وسط المدينة ووسط المدينة الجنوبية كانت أسوأ بكثير.
معدل الشواغر في وسط المدينة يقترب من 23٪. وبلغ إجمالي الإيجارات الجديدة حوالي 600 ألف قدم مربع فقط في الأشهر الثلاثة الأولى من العام، أي ثلث المتوسط على المدى الطويل، وكان معظمها للمكاتب الصغيرة. ثلث المساحة المكتبية متاحة للإيجار من الباطن.
ارتفع معدل الشواغر في وسط المدينة الجنوبية إلى مستوى قياسي بلغ أكثر من 24٪ مع انخفاض الإيجار. في حين أن نيويورك لم تشهد سوى عمليات تسريح متواضعة للعمال من شركات التكنولوجيا الكبرى مقارنة بما حدث في الساحل الغربي، يبدو أن شركات التكنولوجيا التي لا تزال تتركز بشكل كبير في المنطقة أصبحت حذرة.
ويشير سلاتري إلى أن منطقة وسط المدينة كانت الأفضل حيث استمرت شركات الخدمات المالية في الاستعداد للالتزام بالمساحات المكتبية، خاصة في المباني الجديدة أو التي تم تجديدها مؤخرًا بالقرب من مراكز النقل. ومع ذلك، فإن معدل الشغور يتجاوز 18٪.
ويضيف أن “مساحة السلع” في مباني المدينة القديمة والأقل جاذبية بكثير بدأت في التسول، وأن هذه هي المباني التي من المرجح أن تكون مرشحة للتحويل إلى مساكن إذا تمكن التشريع من إزالة سلسلة من العقبات.
في شهر يناير، اقترحت الحاكمة كاثي هوشول تشريعًا من شأنه أن يوفر إعفاءً ضريبيًا على العقارات للتحويلات في مدينة نيويورك عندما يوافق المالكون على تضمين نسبة مئوية من الشقق ذات الأسعار المعقولة، على الرغم من أن اقتراحها لم يتضمن تفاصيل. إن زيادة الكثافة المسموح بها للمباني السكنية وتخفيف بعض المتطلبات الحالية للنوافذ والمساحات المفتوحة الأخرى سيكون أمرًا بالغ الأهمية أيضًا.
وتقول مصادر مطلعة على المحادثات في ألباني إن القضية لا تزال قيد التفاوض مع اقتراب التوصل إلى اتفاق بشأن قضايا رئيسية أخرى في ميزانية الدولة المعلقة والمتأخرة الآن. وكان الديمقراطيون في المجلس التشريعي يصرون في السابق على أن التحويلات تشمل شققًا بأسعار معقولة دون إعفاء ضريبي.
على الرغم من أن التحويلات ليست حلاً سحريًا، إلا أنها ستساعد عن طريق إزالة مباني المكاتب القديمة من السوق. وبينما لا يزال وسط المدينة يعاني من مشاكله، فإن الوضع سيكون أسوأ بكثير لولا التحولات العديدة التي حدثت في العقود الأخيرة.
وفي العقود العديدة الماضية، تم تحويل 272 مبنى إداريًا إلى مساكن، مما أضاف 18000 شقة إلى المنطقة، وفقًا لتحالف داون تاون. مانهاتن السفلى هي المكان الذي حدثت فيه معظم عمليات إعادة الاستخدام لأن العديد من مبانيها تم بناؤها منذ عقود بألواح أرضية أصغر وأسهل في التحويل ولأن القواعد الحالية تسمح بتجديدها.
وفي الأشهر الأخيرة، أعلن أصحاب 111 وول ستريت و222 برودواي عن تحولهم، مما أدى إلى خفض العرض بمقدار 1.5 مليون قدم مربع. وكان من الممكن أن يضيف هذان المبنيان وحدهما نقطتين مئويتين إلى معدل الشواغر، لو بقيا مبنيين للمكاتب.
قالت جيسيكا لابين، العضوة السابقة في مجلس المدينة والتي تتولى الآن رئاسة التحالف: “لقد كانت التحويلات جزءًا من القصة في وسط المدينة لمدة 30 عامًا وكانت مفيدة في إنشاء الإسكان وبناء مجتمع يعمل على مدار 24 ساعة”. “لقد رأينا فائدة ذلك في فيروس كورونا ونراها الآن.”
ومع ذلك، تشير إلى أن 70% من تلك التحويلات حدثت عندما قدمت المدينة إعفاء ضريبيًا كبيرًا، يسمى 421-G، والذي قدم إعفاءً من الضرائب العقارية خلال عام واحد من البناء وخفضًا بنسبة 80% في الضرائب العقارية لمدة 14 عامًا. . وانتهت صلاحيتها في عام 2006.
وقالت: “من يدري ما الذي يحمله المستقبل لتأجير المكاتب، فلماذا لا نريد المزيد من المرونة لمباني المكاتب؟”
اتخذت إدارة العمدة إريك آدامز بعض الخطوات المتواضعة من تلقاء نفسها لمساعدة المالكين بما في ذلك إنشاء مكتب شامل لأصحاب العقارات الذين يسعون إلى التحويل، وتغييرات تقسيم المناطق التي من شأنها أن تسمح بالاستخدام السكني في منطقة جارمينت والسعي إلى توسيع قواعد تقسيم المناطق المرنة إلى أجزاء أخرى من المدينة مما يسمح بتحويل المباني التي بنيت قبل عام 1990.
لكن المفتاح يبقى في ألباني. يمكن أن يؤدي الإعفاء الضريبي وتغييرات تقسيم المناطق إلى إنشاء 20 ألف شقة إضافية خلال العقد المقبل، وفقًا لإدارة تخطيط المدن.
قال دان جارودنيك، رئيس قسم تخطيط المدن، في تصريح لصحيفة The CITY: “المساحات المكتبية الفارغة وغير المستغلة بشكل كافٍ ليست في صالح أي شخص”. “توفر تحويلات المكاتب مكسبًا لمدينتنا: توفير المساحة لاستخدام أفضل، والمساعدة في إنشاء أحياء أكثر حيوية، وبالطبع إنشاء المساكن التي تشتد الحاجة إليها.”
