موظفو البنوك يتخلصون من وسائل الحماية التي تم الحصول عليها بشق الأنفس ضد انتهاكات حبس الرهن: مثال ماين
شارك هذا الموقع بشكل كبير في الكفاح من أجل وقف عمليات حبس الرهن التعسفية وغير المبررة في أعقاب الأزمة المالية. وكما سنوضح قريبا، فقد أخبرنا أحد قادة هذه المعركة، وهو المحامي توم كوكس من ولاية ماين، أن البنوك انخرطت في حملة ناجحة للتراجع عن تدابير حماية المقترضين التي تم الحصول عليها بشق الأنفس. ويتجلى ذلك من خلال قرار المحكمة العليا الجديد في ولاية ماين الذي أبطل السوابق للسماح للبنوك بإعادة النظر في المطالبات التي خسرتها ضد مقترضي الرهن العقاري… وهو أمر محظور في أي نوع آخر من الإجراءات القانونية.
بلغت عمليات حبس الرهن العقاري ذروتها في عامي 2009 و2010 إلى حد كبير بسبب التوريق الذي أدى إلى سلوك مدمر للقيمة. في العصر الحجري عندما كانت البنوك تحتفظ بالرهن العقاري الذي قدمته، إذا تأخر القرض عن سداد المدفوعات، كان البنك يعدل الرهن العقاري إذا كان صاحب المنزل لا يزال قادراً على الاستمرار، حيث يمكنه اللحاق (بشكل مثالي) أو دفع نسبة عالية جدًا من المدفوعات المستحقة مع مرور الوقت. كان البنك يستفيد بشكل أفضل عمومًا من خلال الحصول على نصف رغيف بدلاً من لا شيء. بالإضافة إلى ذلك، ألقى المنظمون نظرة قاتمة على REO (العقارات المملوكة، كما هو الحال في المنازل المحجوزة) في دفاتر البنك، وأن حبس الرهن من شأنه أن يقلل من قيمة المنازل القريبة، مما يضر بالمجتمع. وبما أن البنك قدم قروضًا عقارية جديدة، فقد امتلك المهارات اللازمة لتعديل القروض العقارية.
وعلى النقيض من ذلك، وفي ظل عالم خدمة الرهن العقاري الجديد الشجاع، تم إنشاء شركات الخدمات لدفع الرهن العقاري المتأخر إلى حبس الرهن. لقد تم الدفع لهم من أجل حبس الرهن وعدم تعديل الرهون العقارية ؛ وحتى لو أرادوا ذلك، فإنهم كانوا يفتقرون إلى المهارات والمعرفة المحلية. لذا فإن المقترضين في الأيام الخوالي، الذين كان من الممكن إنقاذهم، فقدوا منازلهم بدلاً من ذلك. وخسر المستثمرون أيضاً، لأن المبالغ المستردة من عمليات حبس الرهن العقاري هذه كانت أقل كثيراً من النماذج المفترضة، وهو ما يرجع جزئياً على الأقل إلى حجم عمليات حبس الرهن العقاري الذي كان مرتفعاً بلا داع.
عمل كادر صغير من المحامين على التصدي لانتهاكات حبس الرهن (كما أن عدم كفاءة مقدمي الخدمة جعل الأمور أسوأ، مثل محاولة حبس الرهن على منزل لم يكن لديه رهن عقاري من قبل، أو حيث احترق المنزل ولكن البنك كان يرفض قبول طلب شركة التأمين) قسط). كان أحد القادة توم كوكس في ولاية ماين. وصفنا من منشور عام 2017:
أولئك منكم الذين يتذكرون المعارك الشرسة في عصر حبس الرهن العقاري المفترس سيتذكرون اسم محامي ولاية ماين توم كوكس. فقدت أكثر من 9 ملايين أسرة منازلها، وكان من الممكن إنقاذ الكثير منها من خلال تعديلات القروض التي كان من الممكن أن تكون أفضل للمستثمرين أيضًا.
كشف كوكس حقيقة أن مقدمي الخدمات، على أساس جماعي، لم يتخذوا الخطوات المطلوبة لهم لحبس الرهن. وسرعان ما أصبح واضحاً أن ما تم تصويره على أنه مجرد أوجه قصور في الأعمال الورقية يعكس في الواقع مشكلة قانونية أكثر خطورة إلى حد كبير: وهي أن سندات الرهن العقاري (وعد المقترض بالسداد) لم يتم تحويلها في كثير من الأحيان، إن لم يكن بشكل روتيني، على النحو الصحيح إلى صندوق التوريق. وكانت المشكلة ذات الصلة هي أن الامتياز ضد العقار لم يتم تسجيله في المحكمة المحلية ولكن في سجل الرهن العقاري المسمى MERS، وكانت إجراءات تغيير سجل MERS عند تغيير المذكرة وامتياز الرهن العقاري زائفة من الناحية القانونية لمجموعة من الأشخاص. لأسباب أن الأمر سيستغرق مساحة كبيرة لإعادة سردها هنا …..
في عام 2012، كانت كوكس واحدة من خمسة فائزين بجائزة الغرض العام، والتي كما وصفتها صحيفة بورتلاند برس-هيرالد، “تُكرّم الأشخاص الذين تزيد أعمارهم عن 60 عامًا والذين يعملون من أجل الصالح العام وتكافئهم بمبلغ 100 ألف دولار”.
واصل كوكس الفوز بالعديد من قضايا الدفاع عن حبس الرهن التي تمثل سابقة في ولاية ماين. لقد قمت بتضمين انتصاره الأخير، والذي يقدم حجة لم أرها من قبل: أن مقدم الخدمة الذي منع الرهن قد انتهك متطلبات الأدلة من خلال تضمين سجلات من مقدمي الخدمة السابقين حيث لم يتمكن موظفو الخدمة الحالية الذين مثلوا أمام المحكمة من الشهادة على ذلك صلاحيتها.
لسوء الحظ، تغيرت الأمور منذ عام 2017. رسالة بريد إلكتروني جديدة من كوكس:
منذ أن بدأت الوظائف الشاغرة في المحكمة القضائية العليا في ولاية ماين في عام 2020 بعد سلسلة من الانتصارات في القرارات التي تحمي أصحاب المنازل من حبس الرهن، تم تعيين قضاة جدد واحدًا تلو الآخر لإلغاء تلك الحماية. ومرفق أحدث الأدلة على ذلك.
على مدار الخمسة عشر عامًا الماضية، كرست ما تبقى من مسيرتي القانونية لمحاولة حماية أصحاب المنازل ذوي الدخل المنخفض الذين يواجهون حبس الرهن العقاري. أعتقد أن قيمة الخدمات المجانية التي قدمتها في ذلك الوقت تتجاوز بكثير 2 مليون دولار. نتيجة ل عصفور القرار الذي تمت مناقشته في هذا التقرير، لقد توقفت عن التعامل مع أي قضايا جديدة لحبس الرهن لأنني لم أعد أشعر أنني أستطيع أن أؤكد لعملائي أن النظام القضائي في ولاية ماين سوف يعاملهم بشكل عادل. ومن المحزن والمؤلم أن نرى كيف ستفوز البنوك دائما.
ركز عملي من عام 2008 حتى عام 2020 على حماية أصحاب المنازل ذوي الدخل المنخفض في المحكمة، ولكن أيضًا في الهيئة التشريعية في ولاية ماين، من خلال منع محاولات البنوك هناك للتراجع عن القرارات الإيجابية التي كنت أفوز بها في المحكمة القضائية العليا في ولاية ماين. لم يتمكنوا من التغلب علينا في المحاكم ولم يتمكنوا من التغلب علينا في المجلس التشريعي. لكنهم هزمونا أخيرًا من خلال إقناع حاكم ولاية ماين (دينو – ديمقراطي بالاسم فقط) بدءًا من عام 2020 بتعيين قضاة جدد في المحكمة الذين سينفذون عطاءات البنوك. يصف التقرير والمقالة الإخبارية المرفقان كيف قام محامي بنك سابق، تم تعيينه في المحكمة القضائية العليا في ولاية ماين في عام 2020، بترجيح قرار رئيسي لصالح البنوك من خلال الإدلاء بالصوت الحاسم في قرار 4-3 لإلغاء قرارين تم اتخاذهما بالإجماع في عام 2017 أنه عندما تخسر البنوك قضايا حبس الرهن، مثل كل المتقاضين الخاسرين الآخرين في جميع الفئات الأخرى من القضايا، فإنها لا تستطيع في وقت لاحق رفع دعاوى جديدة لمقاضاة مطالباتهم المهزومة.
سلط كوكس الضوء على الفقرات الرئيسية والمشار إليها من العدالة المعارضة في عصفور، الذي انضم إليه القاضيان الآخران:
[¶53] وقبل سبع سنوات فقط، وفي قضيتين منفصلتين ولكنهما مرتبطتان تحليلياً، قرر كل منهما بالإجماع، رأت المحكمة أن الحكم الصادر ضد المرتهن في دعوى حبس الرهن يمنع الدعاوى القضائية المتعاقبة التي تسعى إلى الحصول على نفس الانتصاف. انظر Pushard v. Bank of Am., NA, 2017 ME 230, ¶¶ 4, 35-36, 175 A.3d 103 (حيث استند الحكم في الإجراء الأول، جزئيًا، إلى إشعار ناقص بالتقصير)؛ بنك الاحتياطي الفيدرالي. ناتل الرهن العقاري. Ass’n v. Deschaine, 2017 ME 190, ¶¶ 7, 37, 170 A.3d 230 (حيث صدر الحكم المسبق كعقوبة على عدم امتثال المدعي للأمر الإجرائي السابق للمحاكمة). هذا الاستنتاج غير ملحوظ لأنه يعامل المرتهنين مثل أي مطالب آخر سعى بالفعل إلى الحصول على تعويض لكنه لم ينجح – عندما يخسر أحد الطرفين قضيته من خلال حكم نهائي ناشئ عن فشل الإثبات أو أي سبب آخر إيجابي، يُمنع هذا الطرف من حاول مرة أخرى. انظر US Bank, NA v. Tannenbaum, 2015 ME 141, ¶¶ 6, 10, 126 A.3d 734. اليوم، تتراجع المحكمة عن هذا المبدأ. وهي لا تفعل ذلك لأن القانون المنبثق عن تلك الحالات أصبح عتيقا. ولا يفعل ذلك لأن القانون قد تغير. بل إن المحكمة تفعل ذلك ببساطة لأنها الآن لا توافق على نتيجة القضايا التي بت فيها منذ فترة قصيرة.
*15 [¶54] من وجهة نظري، يظل بوشارد وديشين قانونًا جيدًا وراسخًا. وتأثيرات عقد المحكمة اليوم تتجاوز بكثير نقض معظم أو كل هاتين القضيتين لعام 2017؛ إنه يدعو إلى التشكيك في المجالات اللاحقة الأخرى لقانون الرهن المعمول به. وحتى أبعد من ذلك، فإن استعداد المحكمة لإجراء تغيير مفاجئ في اتجاه القانون في هذه الظروف يثير بشكل معقول تساؤلات حول مدى استعداد هذه المحكمة للالتزام بالسابقة الراسخة بشكل عام.
عنصر فاضح من السلبية عصفور هو أن القاضية الصديقة للبنوك المعينة حديثاً، كاثرين كونورز، تتمتع بتاريخ طويل في تمثيل البنوك، بما في ذلك في مسائل حبس الرهن، لدرجة أنه كان ينبغي لها أن تنحي نفسها. هذه القضية صارخة للغاية لدرجة أن لجنة السلوك القضائي أوصت باتخاذ إجراء تأديبي ضدها (انظر الوثيقة الأولى المضمنة أدناه). وتحتوي الوثيقة الثانية على مقالات حول العقوبة المحتملة، والتي ستكون الأولى من نوعها بالنسبة لقاضي المحكمة العليا في ولاية مين.
وأشار كوكس أيضًا إلى أن قرار فينش كان عقابيًا فعليًا، حيث كان لدى البنوك طرق أخرى لتعويض هذه الخسائر:
وأود أن أضيف هنا أن هناك حقيقة أساسية رفض قضاة الأغلبية الأربعة في المحكمة العليا في ولاية مين مراعاتها في تصويتهم بأغلبية 4-3 في قضية فينش. عندما يخسر مالك القرض، الذي لديه مطالبة مشروعة بحبس الرهن، قضية حبس الرهن في المحكمة، فإن هذه الخسارة ترجع بالضرورة إلى إهمال خادم الرهن العقاري لمالك القرض و / أو محامي مطحنة الرهن الذي عينه الخادم. وذلك لأنه في كل قضية حبس الرهن المشروعة، يقع على عاتق محامي مالك القرض واجب التأكد من أن دليل مالك القرض سوف يفي بجميع متطلبات الإثبات الخاصة بعناصر مطالبة حبس الرهن، بل ويتمتع بالقدرة على ذلك.
كانت المشكلة في Finch عبارة عن خطاب إشعار افتراضي معيب. يجب على أي محام مختص لمالك قرض الرهن العقاري أن يحدد، وهو في الواقع قادر على تحديد، قبل الدعوى وقبل المحاكمة ما إذا كان خطاب التقصير يفي بالمتطلبات القانونية. عندما يخسر صاحب القرض في المحاكمة بسبب خطاب تقصير معيب (يكتبه محامو مطحنة الرهن في حوالي 50٪ من الوقت) يمكن لمالك القرض مقاضاة محامي مطحنة الرهن بسبب الإهمال. يخسر أصحاب القروض قضايا الرهن القضائية فقط لأن محاميهم مهملون وكسالى في التعامل مع قضايا الرهن. ويتمتع أصحاب القروض بعلاج كامل عندما يخسرون قضايا حبس الرهن – حيث يمكنهم مقاضاة محاميهم. ليست هناك حاجة للمحاكم للسماح لأصحاب القروض برفع دعاوى قضائية ثانية ضد أصحاب المنازل الذين يكافحون بما يكفي للعثور على محامين حتى في الدعاوى الأولى.
لا يمكن لمحكمة ماين والعديد من الولايات الأخرى أن تتحمل فكرة أنه ربما يكون هناك “منزل مجاني” من حين لآخر للمرتهن كثمن للحفاظ على أصحاب القروض وخدمهم ومحاميهم في حبس الرهن صادقين وحذرين في القضاء عملية الرهن.
ولكن بالعودة إلى المناقشة الواردة في أعلى المقال، فإن المقترضين الذين يحاربون حبس الرهن العقاري لم يكونوا يسعون للحصول على منزل مجاني. لقد أرادوا تعديل الرهن العقاري. لكن لم يكن مقدمو الخدمة مستعدين لتقديم هذه الخدمات أو الحصول على أموال مقابل تقديمها، لذا كانوا يقاتلون المقترض بدلاً من ذلك.
00 تقرير اللجنة المقدم إلى مجلس القضاء الأعلى في ولاية ماين بتاريخ 11-10-2024
002024-11-03 أنا. مراقب-التحقيق في الأخلاقيات يضع المحكمة العليا في ولاية مين في منطقة مجهولة مضغوطة
00 فينش ضد بنك الولايات المتحدة NA، 2024 ME 2 (طبعة ويستلو)
